“拐点”观察，100亿保债满月后的曲江

　　“拐点”观察，100亿保债满月后的曲江

　　距离7月7日“百亿险资”抵达曲江已经满月。从当时曲江新区报道中可见，“百亿保债”将助力文旅消费市场复苏升级，全面提振文旅企业发展信心。在此预期之下，“百亿保债”在事实上已经成为曲江发展的重要拐点，且引发多宗外部“增持”信号。

　　适当放大：促进成本下降与通道扩容

　　此前100亿保债计划中，焦点信息是中国人寿将其“最大一笔保债计划”投向了曲江，对于曲江的影响主要体现在长期限、大金额、低成本的资金进入。

　　基于曲江在西安万亿文化大走廊中的核心地位，行业专家普遍认为：“在西安市委市政府的大力支持下，曲江产城结合的模式将走出新意”。

　　那么，到款之后这笔钱会如何用呢？据曲江相关方面的资料显示，三方面工作已经展开：

　　一是：保障重点项目投资：在投资驱动与创新驱动并重的引导下，保债计划一至四期已涉及到多个明星项目，例如碑林历史文化街区、小雁塔历史文化片区综合改造等，而这些项目的顺利推进，均锁定于撬动社会资本积极进入“文旅产业”，包括媒体关注的“小雁塔太古里”。

　　二是：降低存量融资成本：“调整投资项目债务结构”在保债计划中已经明示，亦有专业人士测算表示，从短期角度看，通过置换非标类融资或高成本资金，可以直接降低曲江融资成本4%—5%。曲江方面表示，这部分工作已经前置，在首笔资金（25.9亿元）到款之后已经展开。

　　三是：尽快实现放大作用，相关人员曾对媒体表示，保债资金放大能够为曲江稳定发展起到非常重要的作用。

　　值得注意的是，此前大唐不夜城REITs方案的公布，面对这种“资产证券化”的探索，在保险业内看来：保债计划相关款项有望扮演重要角色，实现“基石投资”与“价格引导”的作用，并有效避免“结构化发行”的痛点。

　　另外曲江与金融机构的交流正变得更加频密。在“百亿保债”抵达之前后，陕国投、秦农银行、西安银行、恒丰银行西安分行等金融机构相继与曲江展开座谈交流，就进一步深化合作事宜进行沟通交流，均表示将发挥自身资源优势，与曲江开展多领域、深层次的业务合作，为曲江经济发展注入新动能。

　　更为直接的信号来自于二级市场。

　　以22曲控01为例，据wind数据显示，7月内的交易活跃度大幅增加（5月4笔，6月1笔，7月10笔），其中7月20日还出现一笔1.5亿元的交易，显示出投资者的参与热情。

　　央企踊跃：土拍市场热度不减

　　8月9日，央企中铁置业摘得曲江31.176亩住宅用地，开创了该央企“第一次进入曲江”的历史。

　　从土拍信息中可知，该地块位于北池头一路以北、广德路以东，净用地面积31.176亩，成交总价为4.8亿元，折合土地单价1542万元/亩，折合楼面价8258元/平方米。地产界人士表示，该宗地块距离大唐芙蓉园和曲江海洋极地公园直线距离仅有约1公里，在供应饱和的曲江极为稀缺，而1500万元的平均地价则再次证明了“曲江价值”。

　　回顾历史来看，这家央企自进入西安以来，目前只在高新（中铁缤纷南郡、中铁·西安中心）、灞桥（中铁缤纷新城）拿地。

　　另外在4月的首次供地中，民企万众集团在曲江雁翔路板块摘得的59.994亩，成交总价款10.79亿元，其20753元/㎡的楼面价成为西安土拍史上“第二高”，亦推动土地单价达到1799万元/亩。

　　将时间线拉长，则可以清晰看出，在“国企拿地”渐趋主流的背景下，曲江正在迎接大批央企出手。

　　2023年5月，曲江大明宫挂牌成交1宗83亩住宅用地，成都润盈置业底价摘得，土地单价1260万元/亩。穿透即知，成都润盈系华润置地（1109.HK）旗下公司，属于央企华润集团旗下的地产旗舰。

　　2022年8月，还在大明宫板块，5宗土地（合计197亩）共由三方竞得，其中两方都是央企，一家中国金茂（0817.HK），摘得2宗合计100亩住宅用地；另一家是中国铁建（601186），摘得2宗合计65.808亩住宅用地。公开资料显示，前者为中国中化旗下城市运营领域的平台企业，2023上半年行业排名TOP11，后者则在“全球250家最大承包商”排名第3位。

　　在当前情况下，土拍市场是最好的风向标。而且央企们也愿意“翻倍也愿意拿地”。中国金茂2宗地块成交楼面价分别为10677元/㎡和10020元/㎡，中国铁建和曲江大明宫2宗地块分别为9064元/㎡和9068元/㎡。而西安平均楼面价为5448元/㎡。

　　产业蓬勃：最新调划或是爆点

　　2023年上半年，曲江新区29个市级重点在建项目完成投资84.8亿元，达到年度投资计划的64.5%，超目标任务4.5个百分点。业内对此的评价是，“产城融合”的迹象正为“各路增持”提供最为强烈的信心。

　　因为随着全国文旅产业持续恢复，“大唐不夜城”在全国都堪称顶流。

　　数据显示，2023年暑期档：大唐不夜城迎来客流高峰期。数据显示，日均客流量达30万人次，尤其是在每天晚上8时到11时，达到客流的高峰时段。

　　2023年五一档：大唐不夜城接待272.74万人次，同比2019年增长188%，一举扫除了疫情以来沉寂阴影。

　　2023年春节档：每晚的客流量超40万人，累计共接待游客约360万人次。也就是这个期间，西安文旅局发出了著名的“西安市民感谢信”。

　　受益于此，曲江控股的曲江文旅（600706）为例，该公司预计2023年半年度实现净利润约为1240万元左右，与上年同期相比，将实现扭亏为盈。

　　其他新势力也同样展现信号，例如以“Z世代”为目标的电竞产业。数据显示，2019年至2021年间，曲江电竞及新经济产业平均增速15%，2021年电竞及新经济产业营业收入达36.19亿元，占全区规上文化企业总营业收入的29%。

　　关键信号来自政府规划，《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》，明确提出西安的城市性质为“陕西省的省会，辐射西北的国家中心城市、国家科技创新与现代产业名城、国际门户枢纽城市、中华文明传承标识地”。

　　而“杜邑文化科技产业园”的规划已经明确，并有媒体将其称为“曲江三期”。

　　公开资料显示，该片区整个规划约10.53km²，其中文物保护区域面积为3.5k㎡，可建设区域面积为6.5k㎡(约9750亩用地)，定位于曲江新区推动文化旅游产业转型升级和文化科技融合发展的重要承载区，目标是建设成为国家级文化和科技融合示范基地。

　　业内人士表示，在市委市政府的“顶层设计”之下，“百亿保债”扮演了信号弹的角色，并在事实上已经充分激发了商界热情，在全省高质量发展的引导之下，曲江新区获得增持的信号，值得长期关注。